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부동산을 취득할 때 내야 하는 세금
부동산 취득세란 매매, 신축, 상속 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 말합니다. 부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시청·군청·구청에 취득세를 신고·납부하여야 합니다.
1. 취득세
부동산 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 납부하여야 합니다. 이 기한을 넘기면 무신고가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 10만 분의 25)를 추가 부담하여야 합니다.
(1) 납세의무자 및 취득시기
취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다. 부동산 등의 취득은 관계법령에 따른 등기 · 등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각취득한 것으로 본다. 취득의 시기는 납세의무의 성립 시점이 되며 중요한 과세요건이 확정되는 기준이 된다. 취득의 원인별로 보면 아래와 같이 구분된다.
1) 유상거래 취득
개인간 유상거래로 주택을 취득하는 경우 계약상 잔금지급일이 취득일이다. 계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과된 날이 취득일이다. 다만 해당 물건을 등기 · 등록하지 아니한 상태에서, 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다. 한편 개인과 법인 간의 거래로 주택을 취득하는 경우에는 사실상 잔금지급일이 취득일이 되고, 계약해제가 인정되지 않는다.
※ 개인 간 거래의 계약해제 시 입증서류
- 화해조서, 인낙조서(취득일로부터 60일 이내에 계약해제 사실이 입증되는 것)
- 공정증서(공인 인증한 사서증서 포함, 취득일로부터 60일 이내 공증받은 것)
- 계약해제신고서(취득일로부터 60일 이내에 제출된 것)
- 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래 계약 해제 등 신고서(취득일로부터 60일 이내에 등록관청에 제출된 것)
2) 무상승계 취득
무상승계취득의 경우에는 그 계약일 (상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기 등록하지 아니하고 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
3) 신축 취득
건축물(주택)을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인일 임시사용승인일과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
2. 취득세 과세표준과 세율
(1) 과세표준
취득세의 과세표준은 취득자가 신고한 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 신고를 하지 않거나 신고가액을 기재하지 않는 경우 또는 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 시가표준액으로 한다.
※주택의 시가표준액이란?
주택의 시가표준액은 매년 4월 30일 공시되는 개별주택가격 또는 공동주택가격이며 가격이 공시되지 않은 주택은 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
개인이 유상거래로 주택을 취득하는 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득에 대해서는 검증된 그 가액이 과세표준이 된다. 그리고 검증이 이루어진 취득이라 하더라도 그 사실상의 취득가격이 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 부동산 기대신고 등에 관한 법률에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다. 개인이 법인으로부터 취득한 경우(분양 취득 등)에는 그 사실상 취득가격이 과세표준이 된다. 이 경우 프리미엄 또는 마이너스 프리미엄을 반영한 가액이 과세표준이 된다. 주상복합 건축물을 유상거래로 취득한 경우 주택은 건축물이나 토지와 세율이 다르기 때문에 각각의 과세표준을 구분하여 적용하여야 한다. 과세표준안시 건축물 시가표준액과 부속토지 가격을 포함한 전체가격 기준으로 안분한 후 각각의 과세표준에 따른 세율을 적용한다.
(2) 세율
주택을 유상(매매) 취득하는 경우 2019년까지 과세표준 금액 별로 1% 2% 3%의 단일 세율이 적용되었으나, 2020년부터 6억 원 - 9억 원 구간 세율이 기준 2%에서 1% ~ 8%(0.01% 단위)로 세분화되었고, 1세대 4 주택 이상인 경우의 세율이 적용되는 등 취득세 세율이 개편되었다. 2020.8.12. 다주택자 · 법인의 주택 취득에 대한 중과세제도가 도입되면서 1세대 4주택 이상 4% 세율은 폐지되었고, 현재는 주택 유상취득 시 표준세율(1% ~ 3%)과 중과세율(8%~12%) 대상으로 크게 구분된다.
3. 취득세 중과세
주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근신하기 위하여 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2 주택 이상을 취득하는 경우 등에 대해서는 주택 취득에 따른 취득세율을 상향하는 주택 취득세 중과세 제도가 시행되었다(2020.5.12),
(1) 다주택자의 주택 유상 취득 중과세
1 주택을 소유하고 있는 1세대가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2주 택이 되는 경우에는 8%의 세율이 적용된다. 다만, 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 종전주택을 일정 기간 내에 처분하는 조건으로 1주택 세율이 적용된다. 1세대 3 주택에 해당하는 주택으로서 非조정대상지역에 있는 주택을 취득하 는 경우에는 8% 세율이 적용된다. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4 주택 이상에 해당하는 주택으로서 非조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 12% 세율이 적용된다.
(2) 중과제외 주택
일정 요건에 해당하는 주택은 중과대상에서 제외 이하 “중과제외주택” 한 다. 중과제외 주택은 1%~3%의 표준세율로 과세되고, 요건을 충족하는 경우에 는 다른 주택 취득 시 소유주택 수에서도 제외된다.
① 1억 원 이하 주택 시가표준액 주택공시가격 1억원 지분이나 부속토지만을 취득한 경우 전체 주택의 시가표준액 이하인 주택은 중과에서 제외되어 1%∼3%의 표준세율로 과세된다. 다만 ｢도시 및 주거환경 정비법｣에 따른 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택 및 ｢빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법｣ 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.
② 주택건설을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자 등이 주택건설을 위하여 멸실목적으 로 취득하는 주택은 중과에서 제외되어 1%∼3%의 표준세율로 과세된다. 다만, 다음 사업자의 경우, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 각각의 기간이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다. ㉠ 3년이 경과할 때까지 멸실하지 않은 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 사업시행자, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 사업시행자, ｢주택법｣에 따른 주택조합 지역주택조합설 립추진위원회 포함 또는 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 ㉡ 2년이 경과할 때까지 멸실하지 않은 경우 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발 사업 시행자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 ㉢ 1년이 경과할 때까지 멸실하지 않거나 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업 자영건설업으로 한정한다 을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자가 취득하는 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택
③ 그 밖의 주택 농어촌주택, 사업용 노인복지주택, 국가등록문화재 주택, 가정어린이집 (가정어린이집을 국공립어린이집으로 전환한 경우 포함), 공사대금으로 취득한 미분양주택 등이 이에 해당한다.
(3) 1세대의 기준
1세대란 주택을 취득하는 사람과 ｢주민등록법｣상 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말한다. 주택을 취득하는 사람의 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모 주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다. 다만, 아래 의 경우에는 각각 별도의 세대로 본다.
① 소득이 있는 30세 미만 자녀 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀는 부모와 같은 세대로 보지만 일부 예외가 인정된다. 이 경우 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득 「주택 취득세 중과 관련 별도세대 판단 소득기준」 , 2022.1.1. 시행 이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우를 말한다. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다. 다만, 30세 미만인 자녀의 독립된 세대 적용 시 소득요건으로 주택을 관리ㆍ 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있기 위해서는 소득의 계속성 여부, 생활의 독립성 등 다양한 사항을 종합적으로 고려하여 “사실상 독립된 세대”의 구성여부를 판단하는데, 다음의 요건을 모두 충족해야 한다.
㉠소득의 범위 ｢소득세법｣ 제4조에 따른 소득으로서 일시적ㆍ非경상적 소득 및 현금 유입을 동반하지 않는 소득을 제외한 계속적ㆍ반복적인 소득을 의미한다. ㉡소득 산정 기간 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로 판단하며, 다만, 취득일 현재 1년 내 소득이 기준금액에 미달하는 경우에는 2년 동안의 소득으로 판단하되, 소득의 월별 귀속 시기를 구분할 수 없는 경우에는 해당 연도에 귀속되는 전체 소득이 매월 균등하게 발생한 것으로 본다. ㉢소득 금액 규모 “소득 산정 기간” 동안 월평균 소득이 “중위소득의 100분의 40” 이상이어야 하며, 주택 취득일 현재 소득 소득창출 활동 이 있어야 한다.
② 동거봉양 합가 주택의 취득일 현재 65세 이상의 부모 부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우 포함 를 동거봉양하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가한 경우에는 각각을 별도 세대로 본다.
③ 해외체류신고 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 ｢주민등록법｣ 제10조의 3 제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주 지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우에는 별도세대로 본다.
④ 취득 후 60일 이내에 세대 분리 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우에도 별도 세대로 본다.
(4) 주택 수 산정
① 주택수 산정 개요 다주택자 중과세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택 분양권 및 오피스텔의 수를 말한다. 주택의 공유지분이나 부속토지만을 ‘소유’하거나 ‘취득’하는 경우에도 주택을 ‘소유’하거나 ‘취득’하는 것으로 본다. 따라서 취득하는 주택이 공유지분이 거나 주택 부속토지를 취득하는 경우에도 주택의 취득으로 보아 해당 세율을 적용하고, 다른 주택을 취득할 때 해당 세대가 보유하고 있는 공유지분이나 주택 부속토지도 주택 수에 포함된다. 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다. 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대 원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다. 즉 부부가 1 주택을 공동으로 소유하고 있는 주택은 2 주택이 아닌 1 주택으로 본다.
② 분양권ㆍ입주권ㆍ오피스텔의 주택수 산정 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 취득은 주택 취득세 과세대상은 아니지만, 이를 보유하고 있는 경우 그 세대의 소유 주택 수에 가산한다. 2020.8.12. 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.
㉠조합원입주권 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위. 즉 조합원 입주권 재건축사업 또는 재개발사 업, 소규모 재건축사업의 조합원으로서 취득한 것 은 주택 수에 가산한다. 이 경우 기존 조합원의 조합원입주권 취득시점은 관리처분계획인가 후 주택이 멸실된 시점이고, 승계조합원의 조합원입주권 취득시점은 기존 조합원 소유의 조합원입주권 기존 주택 멸실 이후 토지 등 취득을 취득한 시점이다.
㉡주택분양권 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 주택분양권이 라고 하며 해당 주택분양권을 소유한 세대의 주택 수에 가산한다. 이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득 일 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. ㉢오피스텔 ｢지방세법｣ 제105조에 따라 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. 2020.8.12. 이후 신규로 취득하는 오피스텔부터 적용하고, 그전에 매매 또는 분양계약을 체결한 경우에는 주택수에서 제외한다. 한편 오피스텔 자체의 취득에 대해서는 4%의 표준세율 이 적용된다.
③ 주택 수 산정 제외 다주택자의 주택 수 판단 시 중과제외주택은 해당주택의 취득 시에 중과세에 서 제외될 뿐 아니라 다른 주택 취득시 보유주택 수 산정에서도 제외된다. 하지만 중과제외주택과 주택수 산정에서 제외되는 주택이 반드시 일치하지는 않는다 법인과 관련된 중과제외 주택 등은 제외 중과제외 주택 등 주택수 산정에서 제외되는 주택 유형을 보면 다음과 같다.
㉠중과제외주택 주택수 산정일 현재 시가표준액 주택공시가격 이 1억 원 이하인 주택은 제외 되는데, 재개발ㆍ재건축 사업구역 내 주택 등은 1억원 이하라도 제외하지 않는 다. 취득시에는 시가표준액이 1억원 이하였지만, 다른 주택의 취득일 주택수 산정일 현재 1억 원을 초과한 경우 해당 주택은 주택 수에 포함한다. 사업용 노인복지주택, 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택, 가 정어린이집, 사원임대주택, 국가등록문화재 주택, 주택건설사업자가 주택건 설사업을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택, 공사시공자가 대물변제로 취득하는 주택, 농어촌주택 등 일정 요건을 충족하는 경우 주택 수 산정에서 제외한다.
㉡주거용 건물 건설업자가 신축하는 주택 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택은 주택 수 산정에서 제외한다. 자신이 건축주가 되어 주택을 건축하였으나 아직 판매된 지 않은 재고 주택을 의미한다. 다만 해당 주택에 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 주택 수에 포함한다.
㉢상속 주택 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속 개시일부터 5년간 주택수에서 제외한다. 상속받은 주택의 지분만 소유한 경우에는 주된 상속자 적용기준에 따라 주된 상속인의 주택 수에 포함되고 주된 상속인이 아닌 경우에는 주택 수 산정에서 제외된다. ’ 20.8.12. 이전에 상속받은 경우라면 2025.8.12. 까지는 주택 수 산정 시 고려할 필요가 없다. 한편 상속받은 주택 분양권 또는 조합원 입주권이 주택으로 전환된 경우에는 5년의 기간이 경과하지 않았더라도 주택으로 본다.
㉣저가 오피스텔 오피스텔은 2020.8.12. 이후 취득하는 경우로써 주택분 재산세가 부과된 경우에 한해 주택 수로 산정하는데, 이 경우라도 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 배제된다.
(5) 일시적 2 주택
① 일시적 2주택 의미 1세대 2 주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 8% 세율이 적용되지만, 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 표준세 율 1%~3% 이 적용된다. 일시적 2 주택이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔 이 하 “종전주택등”이라 함 을 1개 소유한 1세대가 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 신규주택 을 추가로 취득한 후 일시적 2주택 기간 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 주택 신규주택 을 말한다. 한편 조합원입주권ㆍ주택분양권과 주택간의 일시적 2주택 관계에서, 신규 주택이 조합원입주권ㆍ주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원 입주권ㆍ주택분양권인 경우에는 신규 주택을 종전 주택등으로 본다. 예를들어 조합원입주권ㆍ주택분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득하는 경우 또는 주택이 있는 상태에서 주택분양권에 의한 주택을 취득 신규 주택 하는 경우 그 신규 주택을 처분하더라도 일시적 2주택이 될 수 있다.
② 일시적 2주택 기간 신규 주택 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 해당 입주권 또는 주택분양권에 의한 주택 을 취득한 날부터 3년 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 을 말한다. 한편 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약 공동주택 분 양계약 포함 을 체결한 경우 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 한정 에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것 으로 본다. 즉 신규주택의 취득시점에 조정대상지역 종전주택도 조정대상지 역 이더라도 해당 신규주택의 계약시점에 신규주택 또는 종전주택이 조정대 상지역이 아니면 3년의 기간이 적용된다.
③ 재개발ㆍ재건축 멸실예정주택과 일시적 2주택 관계 재개발ㆍ재건축 사업구역 내 소유하고 있는 종전주택이 관리처분계획인가 후 멸실되지 않은 상태에서 사업지구 외의 신규 주택를 취득하는 경우 신규 주택이 일시적 2주택이 되기 위해서는 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분 매각ㆍ증여 또는 멸실해야 한다. 이 경우 종전 주택이 관리처분계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것으로 본다. 이는 관리처분계획인가 이후 사업구역에서 대체주택을 취득하여 이사하였지만, 사업의 장기화로 일시적 2 주택기간 내에 멸실이 어려운 경우를 고려한 것이다. 한편, 사업구역 이외의 지역에 종전 주택을 소유한 상태에서 재개발ㆍ재건 축 사업구역의 관리처분계획 인가 후 멸실 예정인 주택 신규 주택을 취득한 경우 해당 신규주택이 일시적 2 주택이 되기 위해서는 종전 주택을 일시적 2주 택 기간 내에 처분해야 한다.
(6) 추징
일시적 2 주택으로 신고하였으나 그 취득일로부터 일시적 2주택 기간 내에 종전 주택 등을 처분하지 못하여 1 주택으로 되지 아니한 경우에는 중과세율 8% 을 적용하여 추징한다. 이 경우 산출세액에서 가산세를 더하고 기 납부한 세액은 공제한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.
