티스토리 뷰
1. 전세 계약 시 유의사항
매매가대비 전세가율이 높거나(통상 70~80% 이상) 등기부등본상 선순위인 근저당 금액 등이 과다한 주택은 전세계약 시 신중을 기해야 합니다. 주택 가격 시세 확인이 어려운 신축빌라 등의 경우에도 전세계약 시 주의해야 하며, 다가구주택의 경우 임차인 본인보다 우선순위인 전세보증금도 확인이 필요합니다. 이는 계약종료 시점에 새로운 임차인을 찾기 어렵고, 경매처분 시 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높기 때문입니다. 다만, 전세가율 및 등기부등본 등을 확인하고 입주하더라도 계약종료시점에 임대인의 자금사정 악화 또는 세금 체납 등으로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하기도 하며, 조세채권 우선 원칙에 따라 해당 부동산에 부과된 세금은 임차인의 전세 확정일자 권리보다 우선하며, 부득이 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 많은 시간이 소요되고, 상황에 따라 보증금을 온전히 회수하지 못할 수도 있습니다.
➡ “전세보증금 반환보증”을 미리 가입해 두면, 위와 같은 경우에도 보증회사로부터 전세보증금을 안전하게 지급받을 수 있습니다.
2. 전세보증금 반환보증 활용법
전세보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 보증기관(주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI))에서는 “전세보증금 반환보증” 상품을 판매하고 있습니다. 따라서 임차인으로서 전세계약 종료시점에 전세보증금을 온전히 회수할 수 있을지 걱정된다면 반환보증 가입을 고려해야 합니다.
3. 반환보증 활용 사례
☞임차인 A 씨는 얼마 전 전세계약 기간이 종료되었음에도 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 전세보증금을 돌려주지 않음
☞임차인 B 씨는 등기부등본상 선순위 채권이 없는 주택을 찾아 전세계약을 했으나, 해당 부동산에 직접 부과된 세금으로 인해 전세보증금 중 일부를 회수하기 어려운 상황
⇨ A, B 모두 반환보증을 가입해 두었기 때문에, 보증회사를 통해 보증금 전액을 회수함
4. 반환보증 가입 시 확인사항
반환보증 가입 시 본인의 상황(주택 유형, 보증금액, 할인 여부등)을고려하여 유리한 보증기관을 합리적으로 선택해야 합니다. (HF · HUG) 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장애인, 고령자 등을 대상으로 보증료 할인되며, (HF) 보증료율이 낮으나 “HF가 보증하는 전세대출“을 이용하는 차주만 이용 가능. (HUG) 네이버부동산, 카카오페이 등 가입 채널이 다양, (SGI) 고가 주택도 가입 가능합니다. 또한 전세금안심대출(HUG 보증 전세대출) 이용 차주 또는 등록임대주택에 거주하는 임차인의 경우 이미 반환보증이 가입되어 있을 수 있으니, 먼저 보증가입 여부를 확인하시기 바랍니다.
(전세금안심대출) HUG 보증 전세대출은 반환보증 가입이 필수 ☞ 은행에서 대출 보증사 확인
(등록 임대주택) 임대인의 보증 가입의무 有(‘21.8월 이후) ☞ HUG 홈페이지 등에서 가입 여부 확인기타 사항
반환보증은 임대인 동의 없이 가입 가능(다가구 주택 등의 경우 “선순위임대차확인서” 서류 작성을 위해 임대인 또는 중개사 협조 필요)하며, 전체 전세계약기간의 절반이 경과하기 이전((SGI) 전세계약기간이 24개월을 초과 시 → 계약 시작 후 12개월 이전까지만 가입 가능)에 가입할 수 있습니다.
전세자금대출 이용 임차인을 위한 보증기관이 전세자금대출 임차인에게 제공하는 보증의 종류는 크게 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉩니다.
① 상환보증
임차인이 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증 기관이 임차인 대신 금융기관에 대출금을 상환하겠다는 보증. 전세대출은 보증기관의 보증서(상환보증)가 수반되는 보증부 대출이므로 전세대출 차주는 의무 가입
➡ “임차인”이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있음(임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치도 임차인이 해야 함)
② 반환보증
전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 아니하는 경우, 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하겠다는 보증
➡ “임대인”이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 함(임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 보증기관이 함)
