1세대 1주택 비과세 요건

1. 1세대 1 주택 비과세 요건

1세대 1 주택 비과세는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 다음의 요건을 모두 갖추고 양도하는 경우에 적용한다.

• 보유기간이 2년 이상일 것 : 2 주택 이상 (일시적 2 주택)등 제외 을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1 주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산
• 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
• 양도 당시 주택이 고가주택 실지거래가액 12억 원 초과에 해당하지 않을 것

※1세대의 정의

거주자 및 그 배우자 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람 포함 가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자 거주자 및 그 배우자의 직계존비속 그 배우자 포함 및 형제자 매로, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소에 서 일시퇴거한 사람 포함 와 함께 구성하는 가족단위

(1) 보유기간 요건

1세대 1 주택 비과세 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 한다. 주택의 보유 기간은 원칙적으로 주택의 취득일부터 양도일까지 계산하나, 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 처분[양도ㆍ증여 및 용도변경 ｢건축 법｣ 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무 용 건물로 사실상 용도변경하는 경우 포함 ] 한 경우에는 처분 후 1 주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산 하도록 개정되었다. 다만, 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2 주택이 된 경우에는 1 주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산 한다.

(2) 거주기간 요건

’ 17.8.2. 부동산 대책 발표에 따라 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중에 거주기간이 2년 이상인 경우에 비과세를 적용하도록 개정되었다. 따라서, 양도 당시 조정대상지역에서 해제되더라도 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상인 경우 비과세를 적용한다. 여기서 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간이다.

(3) 거주기간 요건을 적용하지 않는 경우

① 계약금 지급일 현재 무주택 1세대 등

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 계약금 지급일 현재 무주택 1세대의 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다.

② 조정대상지역 내 일정 요건의 임대주택

주택을 임대하기 위하여 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 사업자등록과  ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하는 경우는 거주요건을 적용하며, ’ 19.2.12. 이후 주택 임대차계약을 체 결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용한다.

※조정대상지역이란?

주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 또는 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역으로서 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정 대상지역으로 지정ㆍ공고한 지역을 말한다.

(4) 보유기간 및 거주기간을 적용하지 않는 경우

① 민간건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함 한 기간이 5년 이상인 경우

② 주택 및 그 부수토지 사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지 전부 또는 일부가 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

③ ｢해외이주법｣에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 출국일 현재 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함

④ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 출국일 현재 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함 

⑤ 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득 이한 사유로 양도하는 경우

2. 양도소득세 비과세 배제

미등기양도주택 및 주택을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 비과세 규정을 제한한다. 

(1) 미등기양도주택

미등기양도주택은 양도소득에 대한 비과세 규정을 적용하지 않는다. 여기서 미등기양도주택이란 주택을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는데, 등기가 불가능한 자산 등은 미등기양 도주택에서 제외한다.

※미등기양도주택에서 제외하는 경우

• 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 경우
• 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 경우
• 비과세 주택으로서 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 경우

(2) 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우

주택을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액 아 래 ㉮ 에서 [ 비과세에 관한 규정을 적용하지 않았을 경우의 양도소득 산출세 액 아래 ㉮ 과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 아래 ㉯ 중 적은 금액]을 차감하여 그 금액에 대한 비과세 적용을 배제한다.

※비과세 적용 금액 계산 = 비과세 받을 세액 Min [㉮, ㉯] ㉮ 비과세에 관한 규정을 적용하지 않았을 경우의 양도소득 산출세액 ㉯ 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액