1세대 2주택 비과세 특례

1. 일시적으로 2 주택이 된 경우

국내에 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택 종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2 주택이 된 경우, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 일정 기한 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주 택으로 보아 비과세를 적용한다.

(1) 종전의 주택 양도기한

① 종전의 주택 및 신규 주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 종전의 주택 양도 기한

종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 ’ 18.9.14. 이후에 조정대상 지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 2년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다. 다만, 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 ’ 18.9.13. 이전에 조정 대상지역에 있는 신규 주택 신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함을 취득한 경우 또는 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 ’ 18.9.13. 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약 금을 지급한 사실이 증명서류에 의하여 확인되는 경우에는 3년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 ’ 19.12.17. 이후 조정대상지 역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 1년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다. 다만, ’ 19.12.16. 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함을 취득한 경우 또는 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의하여 확인되는 경우에는 2년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다.

② 종전의 주택 및 신규 주택 중 어느 하나 또는 모두 조정대상지역에 있지 않는 경우 종전의 주택 양도기한

종전의 주택 및 신규주택 중 어느 하나 또는 모두가 조정대상지역에 있지 않은 경우에는 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하여 야 한다.

③ 종전의 주택 양도기한 예외 

종전의 주택은 신규주택을 취득한 날부터 일정 기한 이내에 양도하여야 하나, 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하는 경우 등은 종전의 주택을 양도하는 경우 에도 일정기한 내에 양도하는 것으로 본다.

④ 공공기관 등이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우

수도권에 소재하는 법인 또는 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 신규 주택이 아래의 지역에 소재하는 경우에는 종전의 주택 수도권에 소재하는 1 주택 양도기한은 3년을 5년으로 한다.

(2) 신규주택으로 이사ㆍ전입신고 요건

① 신규주택으로 1년 이내에 이사ㆍ전입신고

종전의 주택이 조정대상지역 내에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 종전의 주택이 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도해야 하고 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 신규 주택으로 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 한다. 다만, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택 신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택에 전입하지 않아도 3년 이내에 종전의 주택을 양도하면 비과세를 적용할 수 있다.

② 신규주택으로 2년 이내에 이사ㆍ전입신고

신규 주택의 취득일 현재 기존임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고, 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까 지 신규 주택으로 세대전원이 이사하고, 전입신고를 마친 경우에는 1세대 1주 택 비과세를 받을 수 있다. 그러나, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

③ 부득이한 사유로 세대구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우

취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 1년 이내에 이사하지 못하는 경우에도 비과세를 적용한다.

2. 상속받은 주택으로 2 주택이 된 경우

상속받은 주택과 그 밖의 주택 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1 주택 비과세를 적용한다.

(1) 상속받은 주택의 범위

상속받은 주택이란 다음의 주택을 말한다.

① 조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택

② 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순위에 따른 1 주택 

③ 상속받은 1 주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업, 재건축사 업 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비사 업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업, 소규모 재개발사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우에도 피상속인이 사망 당시 2개 이상의 주택을 소유한 것으로 보아 위의 순서에 따른 1 주택 ’ 20.2.11. 시행령 개정 

④ 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1 주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속 배우자의 직계존속 포함을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2 주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부 터 보유하고 있었던 주택 및 농어촌 상속주택도 동일하게 적용

(2) 일반주택의 범위

일반주택이란 다음의 주택을 말한다.

① 상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택

② 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축 주택은 일반주택에서 제외

(3) 공동상속주택 비과세 특례

공동상속주택은 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1 주택을 말하는 데, 공동상속주택 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에 는 위 1 상속받은 주택의 범위 ②의 순위에 따른 1 주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않지만, 상속 지분이 가장 큰 상속인은 그러하지 않다.

(4) 농어촌 상속주택

피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 수도권 밖의 지역 중 읍ㆍ면 지역에 소재하는 1 주택과 그 밖의 주택 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1 주택 비과세를 적용한다. 농어촌 상속주택의 경우에는 상속인이 일반주택을 계속하여 취득ㆍ양도하 더라도 비과세를 적용받을 수 있다.

(5) 상속받은 주택을 협의분할하여 등기하지 아니한 경우

상속받은 주택 공동상속주택 포함 외의 주택을 양도할 때까지 상속받은 주택 공동상속주택 포함을 ｢민법｣ 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다. 상속받은 주택 외의 주택을 양도한 이후 국세 부과의 제척기간내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서, 등기 전에 상속주택 공동 상속주택 비과세를 적용받았다가 등기 후 상속주택 공동상속주택 비과세 적용을 받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 그 등기일이 속하 는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득 세로 신고ㆍ납부하여야 한다.

3. 동거봉양 합가로 2 주택이 된 경우

1 주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1 주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2 주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 보유기간 등 비과세 요건을 충족한 주택을 말함 은 이를 1세대 1 주택으로 보아 비과세를 적용한다. 직계존속의 연령은 세대를 합친 날을 기준으로 판단하며, ’ 19.2.12. 이후 양도분부터는 중증질환이 발생한 부모의 동거봉양 등을 지원하기 위해 암, 희귀성질환 등 중대한 질병이 발생한 60세 미만의 직계존속과 합가한 경우까지 확대하였다.

4. 혼인으로 2 주택이 된 경우

1 주택을 보유하는 자가 1 주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주 택을 보유하게 되는 경우 또는 1 주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1 주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2 주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택 보유기간 등 비과세 요건을 충족한 주택을 말함 은 이를 1세대 1 주택은 로 보아 비과세를 적용한다.

5. 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 2 주택 이 된 경우

취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택 보유기간 등 비과세 요건을 충족한 주택을 말함 을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용한다. 부득이한 사유란 세대의 구성원 중 일부 또는 세대전원이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다. 부득이한 사유에 해당하는지의 확인은 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류와 주민등록표등본에 따른다. 또한, 부득이한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대원이 주거를 이전한 것으로 본다.

6. 장기임대주택 보유에 대한 거주주택 특례

(1) 비과세 특례 요건

① 장기임대주택의 임대기간 요건을 충족한 후 거주주택을 양도하는 경우

장기임대주택과 그 밖의 1 주택 거주주택을 국내에 소유하는 1세대가 일정 한 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우, 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정하여 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용한다. ｢소득세법 시행령｣에 해당하는 주택의 경우 ’ 18.3.31. 후에 사업자등록을 하더라도 장기임대주택에 포함되며, ’ 20.7.10. 이전에 ｢민간임대주택법에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자 등록 신청 임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우 포함을 한 주택으로 한정한다. 또한, ｢소득세법 시행령｣의 “1세대가 1 주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득 ’ 18.9.14. 이후 한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택 민간임대주택법”도 장기임대주택에 포함된다.

② 장기임대주택이 등록 말소된 이후 거주주택을 양도하는 경우 

장기임대주택이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 말소된 이후 5년 이내에 거주주 택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용한다.

③ 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전 거주주택을 먼저 양도하는 경우 

장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 먼저 양도하는 경우에도 비과세를 적용받을 수 있으나, 비과세를 적용받은 후 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우 포함 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 아래의 계산방법에 따라 계산한 양도소득세를 신고ㆍ납부하여 야 한다.

(2) 거주주택 비과세 적용 방법

① 최초로 거주주택을 양도하는 경우

최초로 거주주택 A주택을 양도하는 경우에는 A주택 전체 양도소득에 대해 비과세 적용한다.

② 거주하는 주택이 직전거주주택보유주택에 해당하는 경우

직전거주주택보유주택이란 양도하는 거주주택 B주택 이 임대주택으로 등록한 사실이 있고 보유기간 중에 이미 거주주택으로 양도한 다른 거주주택 직 전거주주택：A주택 이 있는 경우로 가장 나중에 양도하는 거주주택 B주택을 말한다. 직전거주주택보유주택에 해당하는 거주주택 B주택 이 1세대 1 주택 비과세에 해당하는 경우 직전거주주택 A주택 양도일 후의 기간분에 대해서만 비과세를 적용한다.